若干年前，河西新城科技园产业片区启动开发，投入资金规模百亿级。
雄心壮志的人们站在高处，俯瞰这一片即将翻天覆地的土地，不禁脱口而出：数百亿资金，就算全部铺在地上，也能铺上厚厚一层。
是啊，有这种砸钱的力度，和资源导入力度，还怕砸不出一个新河西？
一个大时代的诞生，总是让我们肃然起敬。年春天，一份载入史册的官方文件横空出世，《南京国有土地使用权招标和拍卖管理办法》在新千年出台，从此拉开南京土地拍卖的序幕。彼时，作为本土房企头牌代表的栖霞建设，对于“南京土地出让第一拍”志在必得。不论是对“第一次拍卖”历史意义和现实意义的看重，还是对“本土第一房企”地位的尊重，栖霞建设，都放言要抢下南京第一幅拍卖地块，并如愿以偿。位于城北鼓楼区、由栖霞建设打造的汇林绿洲，也成为南京进入土拍时代后，第一批建设的商品房。这其中有许多故事，不足为外人道也。随着年春天，南京第一次土地拍卖锣声敲响，人们脚下沉睡多年的土地，演变成遍地黄金。这座城市，随着土地价值的变化，也阅尽人间春色，见证了二十多年的春华秋实，和沧海桑田。为什么南京人置换河西越来越难？为什么河西房价对新南京人越来越高不可攀？为什么河西的房子越贵越有人买？这座城市已经从时间维度，给出答案。南京居住变迁史，也是城市进步史。河西显然是变化最大的板块，但也有部分区域不尽如人意。夏日消溶，江河横溢，人或物或皆为鱼鳖。是非功过，谁人曾与评说。三十年河东，三十年也买不起河西如今，河西在南京改善金字塔尖一骑绝尘；而推动河西房价一路向前的，有几个驱动要素：
首先是规划驱动。年，河西新城总体规划公布，确定以河西中为重点、河西南分区规划为基础的格局。这是南京第一个先规划再建设的区域，让河西新城有了一张宏伟蓝图。
其次是城建驱动。河西道路基础设施在全国所有新区最为完备，道路广场用地占比达20％。借助十运会及青奥会契机，现代化建筑群拔地而起，形成了支撑河西新城的骨架。
再次是文体卫等资源驱动。城建完善后，河西启动配套资源引进，金中、南外、南师附中等分校，医疗、河西南四大商业综合体等，都对区域房价，产生非常大的的促进作用。
最后，是产业驱动。金融业已经成为建邺区的第一支柱产业，河西金融城是整个南京首屈一指的现代建筑群，未来的河西，还将成为南京市着力打造的东部地区重要金融中心。
金融业发展迅速，意味着河西新城区购房人群，以高净值人群为主，具有较强购买力。举个例子：仁恒江湾城二期开盘，就有交通银行江苏分行组团购房。区域势能提升、购买力提升，倒逼区域出现和购买力匹配的房产。富人购买力越来越强，也意味着河西距离新南京人越来越远。而河西房价涨势，相比南京其他区域更加迅速，也导致外部板块人群想置换到河西，会面临比本地置换更大的经济压力。这就形成一个循环：区域内置换+高净值人群，是河西主力客群。新南京人够不着河西，部分老南京人置换河西有压力。南京，三十年河东，但三十年也买不起河西。河西对于南京新房市场，还有风向标意义。全国顶尖房企大规模进南京，发轫于河西。年，万科拿下南京第一次全国招标地块，打造成如今的万科金色家园，掀起外地有实力的企业，进入南京进行城市建设的序幕。首进南京的万科，表现不俗。五一期间首次开盘，一期均价达元/㎡，仍然吸引买房人提前三天、深夜就到售楼处外排队等待选房。同时期的河西，万科金色家园周边，金基唐城、云锦美地等，价格不过多元/㎡。这也预示了，河西新城区，在高起点起步。20年过去，如今的河西，万科也占据重要一席。地价破4万/㎡的万科翡翠滨江，精装均价已近6万/㎡。也许多年之后，我们会怀念这样的场景：大笔一挥，大手笔造城——想象着城市的操盘者们，志得意满的指着脚下的土地，满面春风的说：这么多钱铺在地上，也能铺满厚厚的一层。三十年河东，三十年后依然河东和河西新城区房地产市场同时起步的，还有桥北片区。只是路径截然不同。年春天，苏宁环球，对外公布一份公告，讲述地产业绩和产业布局。让众多房企非常羡慕的是，苏宁环球净利润率指标远高于同行业平均水平，这就得益于在桥北区域早期拿下的非常廉价的土地。目前，苏宁环球主要土地储备集中在南京江北市场，规模达到了多万平米。苏宁环球的土储来源，是桥北早期地产开发的缩影。很长一段时间，桥北其实是“超级大盘”的天下。年，浦口与江浦合并成新浦口，苏宁、明发、大华率先进驻，使桥北成为江北较早发展区域。当时桥北不像现在地价不菲，房企大面积拿地，掀起如火如荼造城运动，这是桥北超级大盘的来源。这些大盘，给想留在南京的刚需，提供一个港湾。其实在江宁等地，都有体量巨大的大盘项目，不过像桥北这样集中开发又争议较大的几乎没有。为什么数百万体量的超级大盘，焦点集中在桥北？其实，桥北造城高峰始于21世纪初，项目建设成本中，土地成本不高；正是由于进入门槛低，使开发商有资本进行这种大规模的圈地运动。这一波造城运动的结果，就是让桥北区域成为人口密集度极高的刚需客户集中地。桥北也是南京“楼市先于配套”的典型代表，一度依靠低售价和价格战带来人气。在楼市的黄金时代，这些超级大盘大多业绩不菲，周边诸多轻量级楼盘也从中获益。如今，南京土地出让程序越来越规范，“超级大盘时代”，已经宣告终结。桥北各项配套也在日趋完善，但从新房市场来看，桥北已经不是楼市重心。和曾经供应量举足轻重的巅峰时期相比，如今的桥北，已经不能作为江北新区楼市基本面的参考。同时，由于桥北价格体系比较特殊，这里价格的风吹草动，已经不能当做江北新区楼市的风向标。置换越来越快，买房像买数码产品上世纪80年代，复苏后的南京新房市场，迎来的第一个商品房项目，是在合群新村。两幢商品住宅，以元/㎡的成本价出售，被卖给了华侨，成为开拓商品房的试探。而南京早期的龙江、南湖、雨花等地面向刚需，豪宅主要集中在市中心，比如五台花园、虎啸花园。随着城市版图和土地价值的变化，豪宅市场也从市中心地段类豪宅，向山水资源类豪宅等类型分化。早期商品房价格不高，多层、大户型较多。随着房价水涨船高，小户型集中出现，满足大多数人购房需求。以小换大、以大换大，是置换购房主力。哪里会是南京下一个房价高点？哪里会出现下一个高端豪宅聚集区？南京新房的未来，在哪里？一个判断的指标，就是资金投入和资源导入力度。资金投入越多，资本密度越高，区域房价也会随之水涨船高。从这一点上判断，这种政府持续重点发展的区域，比如河西新城、南部新城、江北核心区等，会是南京新房市场的主要看点。至于哪些板块会脱颖而出，这又是一个新话题，展开讲估计要说一天一夜，我们后面再发专文探讨。明日预告：为什么很多人说，南京没有好房子？为什么南京很长时间没有出现匹配城市形象和地位的标杆性产品？为什么南京房企和南京楼盘没有自己鲜明的标签？想知道这些问题的答案，就